Part 1 : 坪效

　　眾所周知，目前中檔酒店市場已經成為各路資本與品牌競相追逐的熱土，而中檔酒店，包括前十年發展如火如荼的經濟型酒店，他們的故事線除了龐大的市場容量所支持的巨大收入規模外，另外一個重要的支撐便是出色的投資回報率，而投資回報落實到經營環節，即是優秀的坪效，也就是每平米產生的收入或是經營毛利。比方說最近比較熱鬧的業內新聞，華住旗下開業不久的上海靜安CITIGO，4500平米面積，日坪效達到24元。

　　而反觀國內的五星酒店，我們很少去追究它的坪效究竟幾何?因為它的結果有些不忍目睹，大家就直接忽略了。而不忍目睹的根本原因就是在這個行業高速發展的20多年里，政府主導的開發模式占據了統治地位，權貴消費以及圍繞權力的消費對這一開發模式起到支撐作用，但這種開發模式本質上是缺乏投資回報的商業邏輯，這使得中國的高端酒店市場從基因里便存在缺陷。當真正的市場化時期來臨，便各種弊端凸顯。

　　落實到具體數字，我們看到，五星酒店的坪效基本徘徊在低位，尤其是以經營毛利計算時。2013年很顯然遭遇了滑鐵盧，這一年其實也是真正市場化周期的開啟元年，酒店市場在動蕩中。15和16年市場業績有所回暖，但幅度微乎其微。

　　基于2016年高檔及以上酒店數據，除吉隆坡和雅加達為2015財年數據，香港樣本酒店為平均房價為港幣1,650元以上的酒店。

　　從城市等級看，相鄰兩個層級的酒店市場不論收入還是毛利坪效，落差都在100%以上。三線城市的毛利坪效基本趨近為0. 這不禁讓人反思，在市場容量有限的三線市場，高檔酒店除了承載個人情懷、社交公關、融資渠道的目標之外，它的商業資產屬性，也就是盈利的屬性，在開發決策中究竟承擔了幾分權重?

　　以中國最成熟一線城市對標亞洲主要城市，盡管它的坪效業績與曼谷、雅加達等城市基本相似，但與香港、新加坡的差距顯著，基本是3到5倍的落差。

　　顯然，經營收入持續走低而建筑面積居高不下是中國酒店坪效低下的主要原因。

　　總體而言，中國酒店的收入與毛利業績呈現負向增長。而這背后，供需嚴重失衡是最主要的原因。供需失衡的主要推手是我們之前提及的政府主導的非市場化的開發模式。如果真正按照商業模式考慮中國酒店的開發，我們相信有相當一部分酒店根本不會出現。

　　因此，即便2016年創下了近年業績新高的中國一線城市，與成熟市場香港和新加坡的經營收入差距仍是十分顯著，大致是在2.5倍左右。

　　收入低的同時，建筑又缺乏經濟性，這進一步拉低了中國酒店的坪效。

　　須知酒店是功能性建筑，但許多開發商要求建筑這個抽象的空間藝術能夠有足夠的故事性，因而嫁接了各種象征主義的手法表現，因此各種奇異形態的酒店建筑層出不窮，但過度的象征主義本身就是功能性建筑的大忌。此外，追求大的偏好始終未變，這使得酒店的每房建筑面積一直居高不下。

　　而反觀成熟市場的香港和新加坡，酒店建筑的高效性表現得淋漓盡致，尤其香港，每房建筑面積僅是大陸市場的一半。任何的商業競爭，最終都應該是效率的競爭。從建筑形態、功能分區到動線設計，建筑效率都應該成為我們不變的課題。

　　細化到客房坪效，很顯然香港和新加坡的高平均房價、高住宿率、低客房面積支持了他們實現非常優秀的每平米客房收入。中國一線城市盡管在住宿率方面有迎頭趕上的趨勢，但平均房價的差距依然遙遠，而面積大始終是坪效業績的一個巨大挑戰。

　　盡管最近兩年我們看到了中國市場越趨理性、更重財務回報的酒店投資趨勢，但現實的數據表明中國市場始終在追逐著大與更大的游戲。酒店客房面積逐年上漲。我們也不確認漲停的信號明年是否會出現。

　　因為很多老板都深信大就是競爭力。殊不知，大與高房價之間并不是正相關關系。我們做了一個北京與上海酒店客房面積與房價的相關性比較，發現兩者的相關性系數僅僅為0.2，0.5。實現最高房價的酒店從來不是面積最大的酒店。

　　餐飲坪效方面，差距進一步拉大，差距的背后不單單是城市收入與消費力的差距，還有餐飲運營理念、運營模式方面的差距。

　　在中國，酒店餐飲經常被貼上各種標簽，缺乏創意、低效，不親民、在這個消費者追求體驗的時代，這些標簽無疑給餐廳流量，也就是上座率帶來負面的影響。

　　所以，未來酒店餐飲的變革，也許要考慮突破邊界，或許才能找到新的世界。

　　比如無界的空間設計，酒店餐飲儼然是商業街區的一部分，充分導流街區人群, 提升上座率。

　　以及無界的時間設計，從早到晚，多功能場景轉換，餐飲服務十八小時不停歇，營收也自然隨之豐厚。

　　一心一意做好菜品已經不是酒店餐廳的基礎需求，為顧客帶來更豐富的場景體驗才是新的追求。一些酒店餐廳也在顛覆傳統的認識，引入新鮮的設計理念，如洲際海棠灣的海底餐廳，與特色餐飲品牌合作，比方黃龍飯店與外婆家的牽手，甚至有些餐廳主動跨界運動、文化、藝術等等，讓食物也成為一種時尚。

　　當然，中國酒店市場也并非一片哀鴻，我們在市場中也不乏看到一些優秀的酒店案例。最近浩華參與了金茂集團旗下三座酒店的業績審核，這三座酒店個個稱得上優秀標桿。以金茂三亞麗思卡爾頓酒店為例，它的收入坪效比一線城市平均水平高出了將近100%，毛利坪效高出150%。細分析，我們發現它的所有收入指標基本領軍市場，成本占比控制也十分出色，比方人工成本占比僅為22%，明顯低于市場接近30%的平均水平。這樣出色的業績表現，除了酒店管理團隊的功勞外，最重要的是金茂的資管團隊，他們在對的市場，對的地點，開發了對的產品，并且精準定位、理性投資，這是酒店優秀表現的立本之源。

　　由金茂這個標桿，我們可以引申出中國酒店市場面臨的首要問題不是效率問題，而是方向的選擇與戰略的確定，方向與戰略正確之下才是效率問題。因此，開啟酒店優秀坪效這個寶藏的鑰匙應該是追本溯源，回到酒店初始開發階段，尊重市場和地點特質進行科學定位，秉承最高效益，最佳用途原則規劃酒店設施方案，理性投資控制成本，并追求合理的坪效價值。如果基因錯了，任何在運營階段的運營提升與空間改善措施都只能產生局部效應，治標而不治本。

　　當然，中國當下的現實是存在大量帶有缺陷的酒店資產，存量資產更新勢在必行。而更新的基本守則便是在既成事實下追求坪效最大化，任何增量價值的實現便是成功。如我們前面所說“突破邊界，或許新的世界就在眼前”,存量資產更新的契機或許在打破常規的思維，重塑酒店空間，讓她更具備商業空間的聚合力，更具生活方式的展示，從而實現增量。

　　分析完坪效，我們再來關注一下熱點話題“人工”。

　　Part 2 : 人員效率

　　酒店人工成本不斷上升，這是一個老生重談的話題，也是一個難題。2016年人工成本在總收入的占比再創新高，達到30.5%。

　　2010年時我們聘請一個酒店全職員工的平均成本將近6萬元，2016年時上漲到10萬元，年均增長9%，這個增長對于業績低迷的酒店業是一重的重壓。大量新增供給酒店的涌入及人才儲備的不足，使得員工流失率居高不下，很多在百分之四五十，在三亞市場，個別酒店的員工流失率甚至高達80%以上。這不僅加重了人工成本的負擔，并成了困扼酒店業績與服務提升的一把枷鎖。盡管如此，對比熱門行業，酒店已經不再是一個令人艷慕的高薪行業。對比其他市場，中國一線城市的酒店薪酬只有新加坡市場的二分之一，香港市場的40%。

　　為應對成本高企的挑戰，不少酒店不足額配置員工，并大量啟用兼職員工、實習生以及外包服務，這使得酒店PAR和POR均攤員工數整體呈現下降趨勢，人工效率被動上升。應該說這是低迷市場中的一抹亮色。從PAR員工數看，與香港的差距進一步縮小，但POR員工數仍有顯著差距。

　　受益于人工效率提升，每一全職員工創造的收入呈現上揚趨勢，年均增長率為5%。人均創收的標桿市場仍然是遙遙領先的香港和新加坡。

　　很顯然，由于人均創收的增長率低于人均成本的增長，中國酒店的生產力指數呈現下滑趨勢。所謂生產力指數，通俗而言，也就是每付出一塊錢的人工成本，它所能帶來的經營收入。慶幸的是，生產力指數在近兩年基本穩定在3.3的水平，已經下滑止跌。

　　對比其他市場，中國的生產力指數位居最末，相比曼谷、吉隆坡等發展中的市場，中國已然缺失了人口紅利;而與成熟的香港與新加坡相比，中國市場需要迎頭趕上的不僅是人工效率，還包括人均創收能力。

　　關于人工效率提升，我們之前CHAT會議已經有過很多的討論，大膽擁抱科技，讓智能工具接手重復性的、單調乏味的工種，釋放人工，已是不言而喻的趨勢。

　　而打破部門壁壘，重塑酒店的架構組織與人工分配機制，應該是當下探索的方向，這很可能將給人工效率帶來質的躍升。

　　最后，拋開這些生硬的數據，當酒店開始重塑旅行的真正意義，成為城市的客廳，人們在此相遇、暢談、發現與分享，感知這個城市的溫度時，所有酒店人需要為此努力的是，如何重拾昔日榮光，讓酒店重新成為優秀人才薈聚并且快樂工作的場所，讓快樂創造出無限溫暖的故事。